贷款买房必须找担保人吗？搞懂这些细节再签合同

　　最近后台收到好多粉丝提问："申请房贷到底要不要准备担保人？"说实话，这个问题还真不能一概而论。今天咱们就掰开揉碎了聊聊，从银行审核逻辑到实际操作中的门道，最后还会教大家三招避开强制担保的"套路"，看完这篇绝对能让你少走冤枉路！

　　前几天有个粉丝小张的经历特别典型：他月薪1万5，想贷150万买婚房，结果银行非要他找个公务员当担保人。后来仔细一问才知道，原来他去年有两次信用卡逾期记录。所以说啊，银行要担保人主要看这三个指标：

　　像小张这种情况，虽然逾期不是恶意拖欠，但系统自动风控就会触发预警。这时候如果有担保人，相当于给银行吃了颗定心丸。不过要注意，担保人的征信也不能有连三累六的逾期记录，否则反而会起反效果。

　　银行有个"双50%"原则：月供不能超过收入的50%，家庭总负债不能超过总收入的50%。比如月供8000的话，税后收入至少要有1万6。如果差那么一两千，找担保人就能补上这个缺口。

　　去年楼市波动大的时候，很多银行对房龄超过20年的二手房，会要求增加担保人。特别是当评估价低于成交价时，担保人相当于给银行再加道保险。

　　我表弟去年就栽在这事上：他给发小做房贷担保，结果对方失业断供，现在银行直接找他要钱。所以提醒大家，当担保人要注意这三个关键点：

　　很多人以为担保人只是走个形式，实际上从签字那刻起，你和借款人就是"一根绳上的蚂蚱"。银行追债时可是担保人和借款人同步追偿的！

　　做担保期间，你的负债会上征信报告。去年就有案例，王女士因为给弟弟担保，自己买房时贷款额度直接被砍了40万。

　　必须等主贷人结清贷款，或者银行重新评估后同意变更担保人。这个过程可能要折腾好几个月，期间担保责任依然有效。

　　其实现在很多情况根本不需要担保人，掌握这些技巧能省不少事：

　　把首付比例从30%提到35%，贷款金额降下来，银行风控门槛自然就过了。就像上周刚成交的李先生，多凑了8万首付，立马免除了担保要求。

　　公积金贷款部分不需要担保，商贷部分金额减少后，往往也能避开担保门槛。注意要提前半年调整缴存基数，把公积金账户养好。

　　和担保人不同，共同还款人可以分享房产份额。比如夫妻共同贷款，既能提高通过率，又不会影响后续其他贷款。

　　Q：父母退休了还能当担保人吗？

　　A：原则上可以，但需要提供退休金流水和固定资产证明，实际操作中银行接受度较低。

　　Q：担保人需要到场签字吗？

　　A：必须本人携带身份证原件到银行面签，疫情期间有些银行开放视频面签，但需提前预约。

　　Q：担保期限是多久？

　　A：通常覆盖整个贷款周期，部分银行允许阶段性担保，但最低不少于3年。

　　说到底，要不要担保人关键看你的综合资质。建议大家申请贷款前先打印详版征信，算清收入负债比，必要时找专业顾问做预审。记住，与其被动接受担保要求，不如主动优化自身条件，毕竟买房路上，多掌握点门道就能少踩几个坑！