贷款买的房能过户吗？这5个关键点你必须知道！

　　最近收到好多粉丝私信问：“房贷没还清，房子还能过户吗？会不会被银行扣住啊？”其实这个问题困扰了不少人，尤其是想置换房产或者处理遗产的朋友。今天就带大家摸清门道，从法律流程到实操技巧，手把手教你破解这个难题！看完这篇，保证你比中介还清楚里面的弯弯绕绕~

　　先泼个冷水——房贷没结清，房子确实算银行的！房产证上盖着抵押章呢，就像手机有屏幕锁，得先解开才能操作。不过别急，下面这三种方法能帮你破局：

　　举个栗子：老王想把自己的按揭房卖给老李，这时候银行会重新审核老李的资质。要是老李收入够、信用好，就能接过房贷接力棒，流程大概需要15-30个工作日。✔️ 优势：不用提前还贷，省现金流❌ 难点：现在全国只有部分银行开通这个业务

　　去年帮表姐操作过，找正规担保公司短期拆借还清尾款，等过户完成拿到买家房款再还款。这里要注意：垫资利息通常日息0.05%-0.1%必须签三方协议明确责任全程要有律师见证

　　听着玄乎，其实就是先签买卖合同再过户。不过这里头学问可大了：

　　▸ 首付款要覆盖未还房贷▸ 必须做资金监管▸ 记得在补充条款写明“过户后由买方继续还贷”

　　上周刚听说个案例，张先生私下过户没通知银行，结果被起诉违约！这里给大家划重点：

　　抵押状态变更必须经过银行同意，别想着偷摸过户，银行查征信分分钟露馅！

　　尤其亲戚间过户，一定要白纸黑字写清楚还款责任，见过太多因为没留证据扯皮的。

　　买卖、赠与、继承三种方式税费差很多：

　　方式契税个税营业税买卖1-3%1%满5年免征赠与3%20%按增值部分继承免免免（需公证）

　　上个月刚帮朋友走完整个流程，总结出六步通关秘籍：到贷款银行开《同意过户通知书》（带身份证、购房合同）买卖双方签定金协议（建议押5-10万）去房管局解除抵押登记（3个工作日出证明）重新网签备案（注意核对房屋编码）缴税过户同步走（现在很多城市可以一窗办理）新房本抵押给银行（7天内要完成）

　　整个过程最快要23天，建议提前半年开始规划。对了，最近很多城市开通带押过户新政，不用还清贷款就能过户，具体可以打12345咨询当地政策。

　　Q：夫妻离婚房产咋过户？

　　A：记得带离婚协议和财产分割证明，免契税但可能要交印花税。

　　Q：过户后影响房贷利率吗？

　　A：银行会按最新LPR重新定价，现在首套普遍4.2%左右。

　　Q：农村自建房能带押过户吗？

　　A：小产权房目前办不了，必须先转红本再操作。

　　最后唠叨一句：遇到复杂情况，花500块咨询专业律师比赔几十万划算！大家还有什么问题，欢迎在评论区砸过来~